Steter Wandel im Immobilienmarkt

Sanieren, Renovieren und Modernisieren

Mal Hand aufs Herz - wer könnte spontan exakt beschreiben, was genau gemeint ist, wenn wir von den neuen Aufgaben für die Baubranche sprechen, nämlich vom Sanieren, Renovieren und Modernisieren. Der Sammelbegriff SanReMo ist zwar ein griffiges Kürzel. Dahinter steckt aber viel mehr, als die komprimierte Vorstellung von der klassischen Handwerkstätigkeit am Altbau.

Traditionell besorgt das Bauhandwerk den Part des Instandhaltens von Immobilien aller Art. Handwerker stehen bereit, wenn Fachleute zum reparieren und renovieren von Gebäuden gesucht werden. Das ist vergleichbar mit der Rolle der Feuerwehr, die im Brandfall ausrückt, um Haus und Hof zu retten. Heute geht es aber zunehmend nicht mehr um Substanzerhaltung. Vielmehr sollen Gebäude - auch in akzeptablem Bauzustand - qualitativ und funktional verbessert werden. Zu den Aufgaben gehören Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie Fassadendämmung, Einbau neuer Fenster und innovativer Heiztechnik, aber auch Umbauten oder Zubauten für geänderte Nutzerbedürfnisse. Altgebäude sollen nach individuellem Bedarf für eine zeitgemäße künftige (Weiter-) Nutzung fit gemacht werden und auf diese Weise überdies eine Aufwertung erfahren.

Die Statistik macht klar: nur ein kleiner Teil des Bestands entspricht den Standards und den Wohn-Wünschen von heute – ganz unabhängig von Erhaltungszustand oder Kategorisierung nach „alt“ und „neu“.

Da mag betreffs der Begriffsdefinition "SanReMo" Widerspruch kommen. Das alles sei viel zu weit gegriffen, zu aufwändig, zu kostspielig: Wer soll das bezahlen?! Es müsse reichen, in die Jahre gekommene Bausubstanz durch Pflege, Wartung und Inspektion in einem Zustand zu halten, der eine lange Nutzungsdauer garantiert. Dieser Einwand blendet allerdings aus, dass die Nutzer - egal ob Eigentümer oder Mieter - in ihren Erwartungen nicht zwischen Neubau und Altbau unterscheiden. Die anstehenden Bauaufgaben lassen sich am besten an den konkreten Vorstellungen von professionellen Investoren festmachen. Wenn sie Bestandsimmobilien für den Käufer- oder Mietermarkt modernisieren, möchten sie mit dem Objekt die Standards eines zeitgemäßen Nutzungskomforts erreichen. Die qualitativen Erwartungen decken sich mit jenen beim Neubau. Das Bauen im Bestand verlangt also unter der Prämisse eines optimierten planerischen Konzeptes für moderne Nutzungs- und Wohnvorstellungen volles konzeptionelles Engagement in Richtung Energieeffizienz, Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit.

Was ist alt, was ist neu?

Um die herkömmlichen Ansichten zwischen Altbau und Neubau zu korrigieren, hilft ein Blick auf die Statistik des gesamten Immobilienbestandes. Allein die Bandbreite der Erstellungszeiträume macht deutlich, dass die Definition "Altbau" und "Neubau" den unterschiedlichen Standards überhaupt nicht gerecht wird. Wo beginnt Altbau und wo hört Neubau auf? In gewohnter Weise teilen wir die Altsubstanz zunächst in Vor- und Nachkriegsbauten auf. Daraus ergibt sich allerdings nur eine statistische Einordnung nach Jahreskennzahlen. Denn in unseren Innenstädten wurden nach dem Krieg nicht nur Neubauten errichtet. Es wurde auch Vorkriegsbauten nach und nach "auf den Stand der Zeit" gebracht, also modernisiert. Sind Letztere nach der allgemeinen Vorstellung nun Alt- oder Neubauten? Parallel hierzu wurden in den Nachkriegsjahrzehnten viele "Neubauten" mit einer weit schlechteren Bauqualität errichtet, als Gebäude aus der Vorkriegszeit. Vor allem Wohnquartiere aus dem frühen 20. Jahrhundert zeigen eine außerordentlich gute Bausubstanz. Zum Teil entspricht ihre heutige Wohnqualität im unmodernisierten Zustand aber nicht mehr den aktuellen Vorstellungen. Das liegt an fehlenden oder hoffnungslos veralteten Sanitär- und Hygieneeinrichtungen, alten Elektroinstallationen und Heizungen und nicht zuletzt an unzeitgemäßen Innenausbauten. Ähnliche Wohnverhältnisse finden wir allerdings auch in vielen Nachkriegs-Neubauten, was die Frage provoziert: Was empfinden wir eigentlich als alt und neu - und was ist tatsächlich alt und neu?

Es ist fraglos weniger das Alter von Gebäuden, als deren Ausstattungsstandard, den wir mit der Begrifflichkeit Altbau und Neubau verbinden. Der Standard definiert sich in einer fortwährenden Zeitachse durch das Angebot von "jeweils" zeitgemäßer Wohn- und Nutzungsqualität. Das weckt stets dort Bedürfnisse, wo dieses Angebot (noch) nicht vorhanden ist. Zu unterscheiden ist bei diesem "Nachzieheffekt" zwischen den freiwillig vom Markt angebotenen Wohn- und Ausstattungsstandards und verordneten Nachrüstungspflichten - so wie wir sie von den aktuellen, in bestimmten Zeiträumen zu erfüllenden Wärmeschutzauflagen kennen. Es ist gewiss so, dass sich innovative Angebote zuvorderst in Neubauten etablieren. Das war in Deutschland umso mehr der Fall, als die Nachkriegsneubauten rund drei Viertel des Immobilienbestandes ausmachen. Dies ist sicherlich ein Grund dafür, dass wir mit dem Begriff Neubau intuitiv eine moderne, zeitgemäße Ausstattung verbinden.

Heute neu, morgen alt

Dabei dürfen wir allerdings die damit verbundene Zeitschiene nicht vergessen, die über mehrere "Innovationsschübe" reicht. "Gefühlt" reden wir bei Neubauten über den riesigen Zeitraum von rund 60 Jahren! Unabhängig von den materialbedingten Bauweisen und architektonischen Moden ergeben sich über eine solche Zeitspanne Veränderungsprozesse allein schon aus den permanent sich verändernden Nutzerbedürfnissen. Die Erneuerung der Ausstattung und parallel der Substanzerhalt alter Gebäude lässt sich bei Altbauten beispielsweise am Einbau von sanitären Einrichtungen festmachen und an der Umwidmung von geeigneten Räumlichkeiten zum Beispiel zu Badezimmern. Auch erneuerte und erweiterte Installationen sowie der Ersatz der noch bis in die 1970er Jahre gängigen Einzelofenheizung durch zentralisierte Heizsysteme geht in diese Richtung . Einschlägige Untersuchungen zeigen allerdings, dass im Mietwohnungsbau teilweise selbst solche Anpassungen an heute selbstverständliche Standards noch ausstehen - spätestens die nächste Nutzergeneration wird sie aber wohl endgültig einfordern. Das daraus resultierende Aufgabenpotenzial mag man an dieser Stelle bildhaft stehen für eine kontinuierliche Bugwelle, die wir als Bauaufgaben im Bestand andauernd vor uns her schieben.

Die Antriebskräfte im Baumarkt bleiben die alten, aber die Gewichtung ist stark im Wandel – mit eindeutigen Trends, auf die Baustoffhersteller, Fachhandel und Handwerk reagieren müssen.

Wo stehen wir heute? Pessimisten pflegen zu sagen: Deutschland ist gebaut. Wir befinden uns in einem demographischen Prozess der Alterung und Schrumpfung. Die Familienstrukturen lösen sich auf und münden in einer extrem zunehmenden "Versingelung" der Gesamtgesellschaft. Wegen des Schrumpfungsprozesses müsste die aber doch rein rechnerisch gut mit dem "Rest-Gebäudebestand" zurechtkommen, meinen einige Skeptiker - wozu also noch in Immobilien investieren?! Dagegen argumentieren Optimisten mit Recht: Weil gerade umgekehrt ein Schuh daraus wird! Veränderungsprozesse führen zu gewandelten persönlichen Wohnbedürfnissen und zu Wanderungsbewegungen: Aus Altersgründen und auch, beispielsweise, um der Benzinpreisfalle zu entkommen, geht es heute - klar erkennbar - vom bevorzugten "ruhigen und grünen" Land zurück in die Stadt, wo alle kulturellen Angebote und vor allem die Versorgungseinrichtungen auf kürzestem Wege erreichbar sind. Auch aus

wirtschaftlichen Gründen gibt es Wanderungsbewegungen von der einen Region in die andere. Nicht zu vergessen, kann heute: Flexibilität in Bezug auf den Wohnort ein entscheidender Faktor bei der Vergabe von Arbeitsplätzen sein. Unbestreitbar wird es aus all diesen Gründen Verlierer und Gewinner geben im Immobilienbereich, denn manche Kommunen werden wachsen und andere schrumpfen.

Die Zukunft gehört den Bestandsumbau

Angesichts der geschilderten Hintergründe dürfen wir die noch immer vorhandenen Träume von einer Wiederkehr früherer Neubaubooms getrost vergessen. Es wird sich vielmehr der "Neubau als Ersatz" auf ein bestimmtes Niveau einpendeln. Bei diesem künftig permanenten "Bestandsumbau" wird sich das Tagesgeschäft der Planer- und Baubranche vorrangig auf das Prüfen, Analysieren und Fitmachen des Immobilienbestandes und auf die sich ändernden Nutzerbedürfnisse ausrichten. Deshalb ist es überfällig, sich von der leider vielfach noch gepflegten Vorstellung des handwerklich-technischen Reparaturbetriebes für marode Altbauten zu trennen. Sind die gesetzten Ziele wegen zu maroder Substanz oder aus Unwirtschaftlichkeit nicht erreichbar, kann neben der Modernisierung auch ein Abriss alter Bausubstanz und Ersatz durch ein optimiertes Neubaukonzept in Frage kommen - oder eine Variation aus Ersatzbau und Modernisierung. Vorteil: In solchen Fällen entfallen die üblichen Erschließungsmaßnahmen "auf der grünen Wiese". Deshalb können beim Bestandsumbau sowohl Neubauten, als auch Erweiterungsbauten zeit-, aufwands- und kostenreduziert auf erschlossenen Flächen hergestellt werden.

Wegen der großen Bandbreite der Bauaufgaben sollten wir nicht mehr von einem undefinierbaren Sanierungsmarkt reden, sondern vom konkreten Zukunftsmarkt "SanReMo" oder "Bestandumbau", auf den sich die gesamte Branche einzustellen hat. Inzwischen bewegen sich die Bauleistungen, die im Bestand erbracht werden, laut offizieller Statistik im Bereich von nahezu 80 Prozent. Vor diesem Hintergrund erhält der statistisch bislang immer noch als konjunkturell maßgeblich "gefühlte" und deshalb auch von bestimmten Interessen in den Vordergrund geschobene Neubau eine ganz andere Wertigkeit. Mit dem reduzierten Neubauvolumen rücken zugleich jene Unternehmen in die zweite Reihe, die in Neubauzeiten klar das Geschehen rund um den "Rohbau" dominierten. Die Zukunft wird den Ausbaugewerken gehören, die diese durchaus verantwortungsvolle Position aber auch besetzen müssen - was für die leistungsbezogene Ebene genauso gilt, wie für die berufspolitische Vertretung.

Es hat schon längst und wird in Zukunft noch mehr eine Veränderung der gesamten Baubranche geben. Das gilt für die Struktur der Unternehmen und ihrer Werk- und Dienstleistungsangebote ebenso, wie für die Darstellung derselben. Denn im wenig schematisierten Zukunftsmarkt SanReMo wird sich die Auftragseinholung immer mehr vom passiven Reagieren auf Anfragen in ein aktives Vermarkten der eigenen Leistungsfähigkeit und Stärken wandeln. Mehr denn je werden Bauleistungen auf baupraktischem Sachverstand und handwerklichem Wissen sowie Praxiserfahrung beruhen. Bauherren, Investoren und auch deren Planer erwarten - gegebenenfalls auch visionäre - Kompetenz über technische Machbarkeiten. Je nach Art und Umfang werden Bauaufgaben auch ohne Planer und Koordinatoren ausgeführt. In solchen Fällen müssen kompetente Fachunternehmen in der Lage und auch Willens sein, diese Aufgaben mit zu übernehmen. Das setzt neben den koordinatorischen Fähigkeiten auch einen sicheren Umgang mit den finanziellen Ressourcen von Auftraggebern voraus. Der Bestandsumbau ist in seinen Aufgaben und in deren Umfängen demnach höchst vielschichtig und keineswegs die überbrückende Nische, als die er viel zu oft immer noch angesehen wird.

Auch die Baustoffhersteller müssen sich umstellen

Das "Altbaugeschäft" bringt für alle Beteiligten wesentliche Änderungen, das gilt auch für die Baustoffindustrie, für die Produkthersteller und für den Baustoffhandel. Vorbei ist die Zeit der eindeutigen Trennung zwischen Planer- und Gewerkeseite und auch die exakt planbare Abfolge des Baufortschritts ist einer komplexen Mischung aus vielen ineinander greifenden Tätigkeiten gewichen. Oft fehlt sogar bei jüngeren Gebäuden die Baudokumentation - die indes sowieso nicht immer mit der realen Ausführung übereinstimmt. Ohne Transparenz und Zusammenarbeit sind zahlreiche Arbeiten gar nicht mehr zu leisten. Tunnelblick und "Silodenke” in großen Einheiten sind fehl am Platze; Gewerkegrenzen verschwimmen, und der Blick fürs Ganze ist gefragt. Nimmt man das Beispiel Fassade, so zeigt sich, dass verengte Sichtweisen diesen Blick oft verstellen: Über die "selbstverständliche" energetische Sanierung hinaus müssen auch andere Schwachpunkte beseitigt werden. Das beginnt bei der vertikalen und horizontalen Durchfeuchtung des Wandquerschnitts, geht mit den Riss- und Mikrobenproblemen weiter und reicht bis zu kritischen Substanzqualitäten.

Substanz erhalten bringt auch alte und neue Ästhetik wieder zum Vorschein. Entscheidend ist aber immer die Nutzungsqualität.

"Industrie und Handel müssen zum besseren Handling und zur Sicherstellung der Ausführungsqualität so etwas wie spezielle Objektsortimente anbieten", ist Peter Aping, Geschäftsführer von SAKRET Trockenbaustoffe Europa, überzeugt. Damit gemeint ist die Zusammenstellung verschiedener Produkte zu einem System, das für bestimmte Aufgaben geeignet ist, und als System auch im Fachhandel angeboten und verkauft wird. Bei SAKRET gehen Produktentwicklung und Vermarktung schon seit langem in diese Richtung. Sicher ist, dass auf allen Ebenen - Hersteller, Handel und Handwerk - im Prinzip das Wissen vorhanden ist, Produktpakete, Sortimente oder Systeme zusammenzustellen. Aber es ist klar, dass umso mehr davon profitieren, je früher in der Distributionskette diese Zusammenstellung passiert. Professionelle Hilfe bei der Distribution spart beim Fachhandwerk Zeit und Geld, das an anderer Stelle besser investiert ist - schließlich wird vom Handwerk nicht nur Know-how und Ausführungskönnen in einer immer größeren Bandbreite von Modernisierungsaufgaben verlangt, es steht zudem noch unter einem großen wirtschaftlichen Druck.

Es stimmt zweifelsohne, Deutschland ist gebaut - worauf die deutsche Bauwirtschaft nach jahrzehntelanger Aufbauleistung stolz sein kann. Inzwischen leben wir aber bereits mitten im größten Umbauvorhaben unserer Geschichte, und SanReMo wird für die Branche das nächste Erfolgsmodell!

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